הספריה המשפטית
הפרשנות לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (סדרי דין, עילות ותקדימים)

הפרקים שבספר:

שכירות במקרקעין - כללי

1. הצעת חוק השכירות
המבוא להצעת חוק השכירות שיצוטט להלן מגיש את המגמות שנושא בחובו החוק כמו גם את תיאור שילובו של החוק במערכת הדין הקיים ותחולתו ביחס לדיני מקרקעין אחרים. אלה מילות המבוא להצעת החוק כלשונן:

"בקודכס החוק האזרחי הישראלי יהיה חוק השכירות אחד הפרקים החשובים, בצידם של הפרקים על מכר ומתנה שכבר נתקבלו בכנסת בשנת התשכ"ח-1968. החוק המוצע דן גם בהשאלה (סעיף 24), שאפשר לראותו כשכירות ללא תמורה, ובזכויות אחרות לגבי השימוש בנכס, שאין עמן הזכות להחזיק בו והוקנו שלא בתמורה ובין שלא בתמורה (סעיף 24).
תכנו של החוק המוצע, ואף מבנהו, מותאמים לחוק המכר, התשכ"ח-1968, בשינויים המחוייבים לפי אופי העסקאות הנדונות בו. סימונן של עסקאות אלה הוא זמניותן; שלא כמו במכר, הזכויות המוקנות לא לצמיתות, והקשר בין הצדדים נמשך גם לאחר כריתת החוזה. מכאן הצורך בהוראות שעינייניהן תיקון המושכר, השימוש בו ללא הפרעה, אופן השימוש, מועד תשלום דמי השכירות, מועד סיום השכירות, העברת חוזה השכירות,שכירות-משנה וכיוצא באלה, שאין מקומן בחוק על מכר. כל אלה בצידן של הוראות בדבר חובת מסירת המושכר, קבלתו והתאמתו למוסכם בין הצדדים, בדומה לאלה המצויות בחקו המכר.
החוק יחול כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון. ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים. לפי זה חיובי המשכיר לתקן את המושכר בתקופת השכירות - כל אלה יהיו כפופים, בין השאר, להוראות המיוחדות בחוקי הגנת הדייר, ככל שהשוכר מוגן לפי החוקים האמורים. כיוצא בזה, אין החוק המוצע גורע מהוראות המיוחדות שבחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בנוגע לשכירות מקרקעין.
לעומת-זאת, יש בחוק הוראות המבטלות הוראות קיימות. לפי סעיף 529 למג'לה "חייב המשכיר לתקן את הדברים שקלקולם שולל את ההנאה הראויה... ואם סירבו הבעלים לעשות כל אלה, רשאי השוכר לצאת את הבית". תרופה זו של השוכר אינה מתאימה לתנאי המגורים בימינו; בוודאי שאין לה צידוק לגבי מושכר שאינו מוגן לפי חוקי הגנת הדייר ושבעדו משלם השוכר דמי שכירות מוסכמים בשיעור המלא. החוק המוצע קובע שהמשכיר חייב לתקן כל פגם השולל או הגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם, חוץ מפגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967, או שתיקונו חל לפי הנוהג בנסיבות העניין על השוכר (סעיף 7). הפר המשכיר חיוב זה, יהא השוכר רשאי, בנוסף על זכותו לתרופה בשל הפרת חוזה השכירות, להפחית מדמי השכירות בשיעור מתאים או לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות (סעיף 9).
החוק המוצע דן בסיכול חוזה השכירות, הן מבחינת חיוביו של המשכיר והן מבחינת חיוביו של השוכר, ואינו מסתפק בהוראה הכללית אשר בדיני התרופות בשל הפרת חוזה. מקום שפגם במושכר אינו משמש עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות, עדיין קיימת אפשרות של ביטול חוזה השכירות במקרה מתאים או הפחתת דמי השכירות (סעיף 10).
אחד הדינים שלפיהם תהא ההשאלה שונה מן השכירות הוא שאין על המשאיל חובה לתקן את הנכס המושאל (סעיף 24(ב)).
עם חקיקת החוק המוצע יבוטל הספר השני של המג'לה, במידה שהוא נוגע בשכירות נכסים, וכן תבוטל הזיקה למקורות המשפט העותמאני והאנגלי בענייני שכירות, השאלה ורישיון."

2. חוק השכירות וחוקים אחרים
זכות השכירות הבלתי-מוגנת מוצאת את עיגונה בשני חוקים עיקריים. האחד, חוק המקרקעין, השני חוק השכירות והשאילה {חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה")}.

שני דברי חקיקה הם אלה החולשים על בחינתם של חוזי השכירות שאינם מוגנים על-פי חוק הגנת הדייר. כמובן, תניותיו של חוזה השכירות הם גם אלה הקובעות את מערכת היחסים בין בעל הבית והדייר ובהיעדר הוראה נעשית ההפניה לחוקים הדנים בשכירות.

בבחינת העילות הקיימות לסילוק ידו של שוכר יש לבחון את חוזה השכירות ואת קיום הוראותיו על-ידי השוכר. בתי-המשפט קבעו את דרך התנהגות הצדדים עם תום תקופת השכירות ואי-פינויו על-ידי השוכר חרף הקבוע בחוזה השכירות.
חשיבות למהות קשר ההחזקה במושכר נולדת לאור קיומו של מוסד דומה לשכירות הוא הרישיון או הרשות במקרקעין. על-כן קיימת חשיבות בזיהוי מהות הזכות שכן לא הכותרת היא זו המכתיבה את תוכן הקשר המשפטי. בחינת אופיה של השכירות והשוואתה לרשות במקרקעין, בה נדון להלן, הינה משימה ראשונה שתעמוד בדיון זה, והינה בעלת חשיבות גם לעניין דרך הגשתן של תביעות לסילוק יד ופינוי דייר או בר-רשות או מסיג גבול.

רשת הדינים בהן ישנה נגיעה משפטית לזכות השימוש על כל גווניה ואף על סוגי השימוש המפורטים בחוק השכירות והשאלה (שכירות, השאלה, החזקה-רשות - סעיף 31 לחוק) הינה רחבה. קיימים יחסי גומלין בין הדינים הללו לדיני החוזים ואף בינם לבין עצמם כאשר העיקרון הבולט - הקבוע בחוק השכירות והשאילה, הוא שאין הוראות חוק השכירות באות לגרוע מכל הוראת דין אחרת אלא רק להוסיף. רוצה לומר, עלינו לקרוא, בבואנו לנתח את הוראות חוק השכירות, גם את הוראות הדינים הללו וההוראות הקבועות בהן (כמו סעיפי השכירות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), תוך ראיה פנורמית של ההלכה המשפטית.

זאת ועוד, דיני השכירות, כאמור, מתפרשים על מספר חוקים. בצידם של חוקים אלה התפתחה הבנה לסוג של זכות היא ה"רישיון" אשר מהותו נסרקה מאז הורתו ועד עצם היום הזה, כאשר עמדות משפטיות שונות מבטאות את קנייניותו או חפציותו ותוצאתן.

על-כן נולד הצורך לבחון את הדינים הללו ואת הדעות השונות כבר בתחילת הספר כמו גם את סוגיית הרישיון.