הרפורמה במיסוי דירות (תיקון 76)

ביום 29.7.13 התקבל בכנסת חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו- 2014), התשע"ג-2013 {ייקרא להלן: "חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים"}.

חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים בא לתקן חוקים שונים ולקבוע הוראות נוספות במטרה להביא להסדרת המצב הפיסקלי במשק הישראלי ולחיזוק הצמיחה הכלכלית, תוך שינוי סדרי העדיפויות הלאומיים, צמצום פערים, הגדלת רמת התעסוקה ורמת הפריון במשק, הגברת התחרות והפחתת יוקר המחיה, ייעול המגזר הציבורי והעמקת גביית המיסים, ובמטרה לעמוד בתקרת הגירעון ובמגבלת ההוצאה הממשלתית בכל אחת מהשנים 2013 ו- 2014, והכל בהתאם ליעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות התקציב האמורות.

בשל העליה הניכרת במחירי הדיור עקב המחסור בהיצע דירות למגורים, וכדי להשוות את מסלול המיסוי של השקעה בנדל"ן למסלולי המיסוי של אפיקי השקעה אחרים, מוצע לתקן הוראות שונות בפרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו סכום המס, ולשנות את הסדר המיסוי החל במכירת דירות בידי מי שיש לו כמה דירות, החל משנת 2014 ואילך.

לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין כנוסחם לפני התיקון, ככלל, אפשר למכור דירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה בבעלות המוכר, בכל ארבע שנים, בלא חיוב במס שבח.

מצב חוקי זה מעכב כניסת דירות לשוק משיקולי מיסוי ואף יוצר אפיק השקעה פטור לנדל"ן, במובחן ממסלולים אחרים כגון: השקעה בשוק ההון.

לפיכך, במסגרת תיקון 76 לחוק, בוטלה הוראת הפטור הקבועה בסעיף 49ב(1) לחוק כך שהחוק יבחין בין מוכרים שבבעלותם כמה דירות מגורים, אשר יחוייבו במס שבח לבין מוכרים שבבעלותם דירה יחידה.

נעיר כי לפני תיקון 76 לחוק, לא הייתה הבחנה משמעותית בין בעלי כמה דירות המחזיקים בדירות להשקעה לבין בעלי דירה יחידה שכן, גם דירות המוחזקות להשקעה נהנות במכירתן מפטור ממס שבח אחת לארבע שנים.

זאת ועוד. על-פי הצעת חוק הממשלה מיום 11.6.13 {חוברת מס' 768, ג' בתמוז התשע"ג; תיקרא להלן: "הצעת החוק"}:

(1) מוצע כי הפטור במכירת דירה יחידה לא יינתן במכירת דירות יוקרה ששוויין עולה על חמישה מיליון ש"ח {להלן: "תקרת הפטור"}, כך שבמכירות כאמור יחול חיוב במס שבח על ההפרש שבין שווי המכירה לתקרת הפטור. יודגש כי על-פי חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים שנכנס לתוקפו ביום 29.7.13 תקרת הפטור הועמדה על סך של 4,500,000 ש"ח ולעניין זה ראה סעיף 49א(א1) לחוק.

(2) מוצע כי לגבי דירות מגורים מזכות שיום רכישתן לפני 1.1.14 {להלן: "דירות ישנות"} יחושב מס השבח בצורה לינארית, כך ששבח שיוחס לתקופה שעד יום 1.1.14 יהיה פטור ממס שבח ואילו שבח שיוחס לתקופה שמיום 1.1.14 ואילך יחוייב במס בשיעור של 25%, שיעור המס החל על שבח בידי יחיד.

(3) מוצע לקבוע הוראות לעניין מכירתן של דירות ישנות בתקופת המעבר של ארבע השנים הראשונות מיום 1.1.14 וזאת כדי לאפשר במהלך תקופה זו מימוש מבוקר של דירות מגורים בחיוב המס הליניארי, אשר משמעו בטווח הקצר פטור ממס על רובו המכריע של השבח שנצמח בדירות שיום רכישתן לפני 1.1.14.

הואיל ובמכירת דירות ישנות הוצע, במסגרת הצעת החוק כאמור, לפצל את השבח לשבח פטור ושבח חייב באופן ליניארי, בהתאם ליחס שבין התקופה שעד יום 1.1.14 לבין כלל תקופת הבעלות, קרי, מיום הרכישה ועד יום המכירה, הוצע לתקן את סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין ולהוסיף בו הגדרות הקובעות את אופן הפיצול כאמור.