מבוא

נושא הערת האזהרה הוסדר בסעיפים 133-126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

כפי שנראה, בחיבור זה, סעיף 127 לחוק המקרקעין מפרט את התוצאות המשפטיות שיש להערת אזהרה לאחר שנרשמה. מסעיף זה עולה כי מטרת ההערה היא להודיע לכולי-עלמא שלגבי מקרקעין שבהם רשומה הערת אזהרה קיימת כבר התחייבות של בעלי המקרקעין הרשומים לעשות בהם עסקה ואין לרשום עסקה הסותרת את תוכן ההערה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית-משפט {נעיר כי פנקס המקרקעין הוא פומבי ופתוח לעיון הציבור; ראה גם ע"א 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד לו(1), 204 (1981)}.

מטרה נוספת של רישום הערת אזהרה היא למנוע מהבעל הרשום של המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה מסויימת עם קונה א' או לעשות לאחר-מכן עסקה סותרת באותם מקרקעין עם קונה ב'.

רישום הערת אזהרה מעניק לצד א' ביטחון שהרשם לא יאשר עסקה סותרת שכזו ללא הסכמתו או ללא צו בית-משפט.

הערת אזהרה אינה מהווה עסקה במקרקעין ואין מניעה לרשום הערת אזהרה לאחר שכבר רשומה אחרת מאחר ואין מדובר בעסקה סותרת. כשתקום מחלוקת יכריע בית-המשפט זכותו של מי מהרשומים עדיפה.
מטרה נוספת של רישום ההערה היא להגן על הקונה מפני עיקול, פשיטת רגל או פירוק של בעל המקרקעין כאמור בסעיף 127 לחוק המקרקעין.

אם כן, הערת אזהרה נועדה להבטיח את אלה {ע"א 3380/92, ע"א 3382/92 ששון פרג' נ' עובדיה דוד, פ"ד מט(2), 61 (1995)}:

ראשית, לשמש זכות שלילית המבטיחה שלא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה {ראה סעיף 127(א) לחוק המקרקעין; ע"א 68/76 אטיאס נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל(3), 527 (1976); ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה, פ"ד מא(3), 96 (1987)}.

שנית, לסייע לקונים לגייס את הסכומים, הגבוהים בדרך-כלל לאדם מן היישוב, הנדרשים לרכישת הדירות. על-פי רוב נעשה הדבר דרך עסקאות משכנתא שבהן דורש הבנק את מעורבותו הישירה של בעל המקרקעין.

שלישית, להבטיח את כספם של הקונים, שניתן בעבור זכות לבעלות בחלק מהמקרקעין. הבטחת כספם בדרך של הערת אזהרה מצאה ביטויה כחלופה לבטוחה שחב הקבלן כלפי הקונים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)".