הספריה המשפטית
מורה דרך בעסקאות תמ"א 38

הפרקים שבספר:

מבוא

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית, ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה. אחת הדרכים להתמודדות עם מבנים שנבנו טרם החלת תקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה (תקן 413) היא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" (תמ"א 38). על-פי ההערכות, כ- 40% מכלל המבנים לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה, מאחר שלא נבנו על-פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות.

אחת המטרות המרכזיות של ספר זה הינה לקדם בעדיפות עליונה את חיזוק המבנים במדינת ישראל, על-מנת שנהיה ערוכים לקראת רעידת האדמה הבאה בכל עת, תוך הנגשת המידע הרלוונטי לכלל העוסקים בתחום.

באפריל 2005 אישרה הממשלה, לפי המלצת המועצה הארצית לתכנון ולבניה, תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תמ"א 38. מאז אישורה בשנת 2005, תוקנה תמ"א 38 שלוש פעמים: ביולי 2007 אישרה הממשלה את תיקון מס' 1, שעיקרו הבהרת הפרשנות לכמה מהוראות התכנית. בפברואר 2010 אישרה הממשלה את תיקון מס' 2, המהווה שינוי מהותי להוראותיה המקוריות של התמ"א, ואילו במאי 2012, אישרה הממשלה את תיקון מס' 3, המהווה חקיקה משלימה ומטרתו להגביר את הכדאיות הכלכלית שביישום התכנית.

תוקף התכנית נקבע לחמש שנים מיום אישורה, תוך מתן אפשרות להארכת תוקפה לתקופה נוספת של חמש שנים {סעיף 29 להוראות תמ"א 38 (נוסח משולב מאי 2012)}. בסוף שנת 2009 האריכה המועצה הארצית את תוקפה של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות, שהחלו ב- 18.5.2010.

במסגרת תיקון מס' 3 לתמ"א 38, בניסיון להוציא פרוייקטים רבים יותר לפועל, נקבע מתן תוספת זכות הבניה - הוועדה קבעה כי זכויות בניה מכוח תמ"א 38 יעמדו על שתיים וחצי קומות ללא הבחנה בין הרשויות במדינה.

תוספת בניה על הגג - ניתן לבנות עד 50% משטח הקונטור או בשטח המותר מכוח תכנית גגות ו/או בהתאם לתכנית של הרשות. בנוסף החליטה הוועדה שעל הגג יהיה ניתן לבנות דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את היזם לבניית דירות דופלקס.

ניוד זכויות מ"קומת העמודים המפולשת" לקומת הגג - ניתן לנייד זכויות מקומת העמודים המפולשת לקומת הגג.

הרחבת המבנים שיכללו בתכנית - הרחבת תכולת תמ"א 38 על מבנים נוספים. מבנים בני שתי קומות אשר שטחם נמוך מ- 400 מ"ר (תיקון 3 קובע, כי די בכך שהתכנית החלה על המגרש (תב"ע) מאפשרת לבנות מבנה בן יותר מ- 2 קומות או יותר מ- 400 מ"ר, על-מנת שתמ"א 38 תחול על המבנה) - קרי יכללו בהוראות תמ"א 38.

על-פי המקרא, עדויות היסטוריות וממצאים ארכיאולוגיים, ידוע כי במדינת ישראל מתרחשת רעידת אדמה חזקה שעשויה להיות קטלנית בממוצע כל 80 עד 100 שנה. ככל הידוע רעידת האדמה האחרונה בישראל התרחשה בשנת 1927 בעוצמה של 6.2 בסולם ריכטר ופגעה קשות בערים ירושלים, יריחו, רמלה טבריה ושכם. ברעידה נהרגו כ- 500 בני אדם ומאות נפצעו או נותרו ללא קורת גג {נלקח מתוך ויקיפדיה}.

ניתן לראות כי כבר בשנת 1250 לפני הספירה, מצויה בסיפור על כיבוש יריחו: וּכְבוֹא נֹשְׂאֵי הָאָרוֹן עַד הַיַּרְדֵּן וְרַגְלֵי הַכֹּהֲניִם נֹשְׂאֵי הָאָרוֹן נטְִבְּלוּ בִּקְצֵה הַמָּיִם וְהַיַּרְדֵּן מָלֵא עַל כָּל גְּדוֹתָיו כֹּל יְמֵי קָצִיר: וַיַּעַמְדוּ הַמַּיִם הַיֹּרְדִים מִלְמַעְלָה קָמוּ נדֵ אֶחָד הַרְחֵק מְאֹד בֵאָדָם [מֵאָדָם] הָעִיר אֲשֶׁר מִצַּד צָרְתָן וְהַיֹּרְדִים עַל יָם הָעֲרָבָה יָם הַמֶּלַח תַּמּוּ נִכְרָתוּ ְהָעָם עָבְרוּ נֶגֶד יְרִיחוֹ: וַיַּעַמְדוּ הַכֹּהֲניִם נֹשְׂאֵי הָאָרוֹן בְּרִית ה' ֶּחָרָבָה בְּתוֹךְ הַיַּרְדֵּן הָכֵן וְכָל יִשְׂרָאֵל עֹבְרִים בֶּחָרָבָה עַד אֲשֶׁר תַּמּוּ כָּל הַגּוֹי לַעֲבֹר אֶת הַיַּרְדֵּן: {יהושע ג, טו-יז} {נלקח מתוך ויקיפדיה}.

ועוד דוגמה בנבואתו של הנביא זכריה: וְעָמְדוּ רַגְלָיו בַּיּוֹם הַהוּא עַל הַר הַזֵּתִים אֲשֶׁר עַל פְּניֵ יְרוּשָׁלִַם מִקֶּדֶם וְנִבְקַע הַר הַזֵּיתִים מֵחֶצְיוֹ מִזְרָחָה וָיָמָּה גֵּיא גְּדוֹלָה מְאֹד וּמָשׁ חֲצִי הָהָר צָפוֹנָה וְחֶצְיוֹ נֶגְּבָּה: וְנַסְתֶּם גֵּיא הָרַי כִּי יגִַּיעַ גֵּי הָרִים אֶל אָצַל וְנַסְתֶּם ַּאֲשֶׁר נַסְתֶּם מִפְּניֵ הָרַעַשׁ בִּימֵי עֻזִּיָּה מֶלֶךְ יְהוּדָה וּבָא ה' אֱלֹהַי כָּל קְדשִׁים עִמָּךְ: {זכריה יד, ד-ה} ייתכן כי זכריה, שחי בישראל ואולי חווה בחייו רעידת אדמה, מתאר כיצד נבקע הר הזיתים בגלל רעש שעוצמתו גדולה במיוחד {נלקח מתוך ויקיפדיה}.

אשר לגורמים לרעידות אדמה. מדינת ישראל שוכנת באזור רגיש מאוד לתנועת הלוחות הטקטונים, ממש על שפת נקודות החיכוך שבין הלוחות הטקטוניים, שיצרו באזורנו את השבר הסורי-אפריקאי. השבר הסורי-אפריקאי הוא שבר גיאולוגי באורך של כ- 6000 ק"מ וברוחב שבין 20-7 ק"מ, הנמשך מטורקיה, עובר דרך סוריה ולאורך נהר הירדן, ים המלח, מפרץ אילת, ים סוף, דרך מפרץ עדן ועד לקניה וזימבבואה. הכינרת, נהר הירדן וים המלח הם תוצרים של שבר זה.

הלוח הטקטוני ממזרח לישראל נקרא "לוח ערב" והלוח הטקטוני ממערב לישראל נקרא "לוח סיני", התנועה והחיכוך שלהם אחד בשני הם הגורמים הישירים לרעידת אדמה בישראל.

לא קיימת יכולת לחזות מראש התרחשות של רעידת אדמה, ואין אפשרות להתריע מספיק זמן מראש כדי שאנשים יוכלו להתרחק ממוקד הרעש. לראיה רעידות האדמה הקשות בשנתיים האחרונות, רעידת האדמה באינדונזיה וביפן למשל. לעת עתה מומחים סבורים כי קיים סיכוי גבוה לרעידת אדמה במקומות שבהם התרחשו רעידות אדמה בעבר.

תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על-ידי תוספות זכויות בניה (תוספת יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), על-ידי הנחות מיסוי ועל-ידי קיצור הליכים סטטוטוריים. הרווחים ממכירת הדירות החדשות מממנים (חלקית לפחות) את חיזוק המבנה, תמ"א 38 חלה בעיקר על מבנים בני 3 קומות לפחות.

בשנת 1975 יצא לראשונה תקן ישראלי לתכנון מבנים עמידים בפני רעידות אדמה. בשנת 1980 החלו ליישם תקן זה.

סה"כ הערכה היא כי 50% מהבניה המאוכלסת היום נבנתה באותה תקופה.

בהתבסס על מידע זה, הממשלה ערכה בדיקות של מבנים ברחבי הארץ, על-מנת לבדוק את עמידותם לרעידות אדמה, והממצאים המטרידים הראו, שכ- 40% מהבתים בישראל לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה. לפיכך, בשנת 2005 הממשלה אישרה את תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה {מתוך אתר האינטרנט של משרד השיכון}.

חיזוק מבנים דורש השקעה של כספים רבים, אשר המדינה לא יכולה להרשות לעצמה. המטרה של תמ"א 38 היא לעודד בעלי מבנים, אשר מצויים בסיכון, לשפץ את המבנים הללו על חשבונם, בתמורה לשלל הטבות והנחות מיסוי, שתמ"א 38 מעניקה להם. תמ"א 38 מאפשרת חיזוק הבניין, שיפוץ מקיף והרחבת הדירות הקיימות לרבות בניית מרפסות שמש, והיתרון הגדול הוא כי בעקבות תמ"א 38 רעידת אדמה חזקה מהווה איום קטן הרבה יותר למי שיבצעו את השיפוצים והחיזוק בבתיהם {מתוך אתר האינטרנט של משרד השיכון}.

אשר לתחולת התכנית וזכויות הבניה המוקנות מכוחה. תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים בכל רחבי הארץ אשר ת"י 413 חל עליהם (למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר אותם מתחולתו) ואשר הוקמו מכוח היתר שהוצא לפני ה-1.1.1980, לרבות מבנים שבוצעו בהם תוספות בניה לאחר מועד זה, ובלבד שנעשו לפני כניסתה לתוקף של תמ"א 38 {סעיפים 4, 4.1 ו- 4.2 להוראות תמ"א 38 (נוסח משולב, מאי 2012)}. אין זה משנה אם מדובר בבניה רוויה או בבניה צמודת קרקע, למעט מבנים נמוכים הקיימים ב- 33 יישובים קטנים בדרום הארץ {נעיר כי התכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל}.

היקף זכויות הבניה שהתכנית מאפשרת במבנים נמוכים קטן משמעותית בהשוואה לזכויות הבניה שהיא מתירה במבנים בני שלוש קומות או יותר, אולם היא איננה קובעת צפיפות מירבית מותרת או מגבלה לגבי מספר היחידות אשר ניתן להוסיף למבנה קיים, כך שבהנחה ומספר יחידות הדיור בכל קומה חדשה לא יעלה על מספרן בקומה טיפוסית באותו מבנה, ניתן במסגרת פרוייקט תמ"א להגדיל את מספר יחידות הדיור באופן משמעותי, ולעיתים אף בכ- 50 אחוזים.

אשר למטרות התכנית - התכנית עוסקת ברובה במתן זכויות בניה (תוספת קומות/יחידות דיור/שטחי בניה) במטרה לייצר כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים באמצעות השוק הפרטי, ללא צורך במימון מצד הממשלה.

אחת ממטרותיה של התכנית מוזכרת בסעיף 2.3 להוראות התמ"א, וזו לשון הסעיף: "לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על-ידי תוספות בניה באמצעות יצירת מסגרת סטאטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח תכנית זו".

התמ"א הינה תכנית מתאר ארצית והיא כוללת הוראות מפורטות, כך שניתן להוציא מכוחה ישירות היתרי בניה ללא צורך בתכנית מתאר מקומית מפורטת (לוועדה המקומית הסמכות לסרב או לאשר תוספות בניה משיקולים תכנוניים אך ורק בשלב הרישוי). התכנית קובעת בסעיף 8, כי תנאי למתן היתר בניה מכוחה הוא הגשת חוות-דעת של מהנדס לפיה המבנה בגינו דרוש היתר טעון חיזוק בפני רעידות אדמה.

כמו-כן, מתאפיינת התמ"א בכך שניתן לעשות על-פיה שימוש בזכויות בניה כמנגנון כלכלי למימון חיזוק מבנים, מבלי לקחת בחשבון שיקולים תכנוניים (למשל, האם ראוי להוסיף קומה למבנים קיימים באזורים שבנייתם מאופיינת בצפיפות).

תוספת שטחי בניה ויחידות דיור למבנים קיימים מחייבת התייחסות לשיקולים תכנוניים שונים ומגוונים: האם יש בשכונה מספיק שטחים ציבוריים פתוחים (להלן: "שצ"פים") ומבני ציבור כדי לשרת את התושבים הקיימים והחדשים?; האם מערכת הדרכים הקיימת תתאים כאשר תגדל האוכלוסיה שבסביבה?; האם התקיימות התכנית תאפשר בניית מקומות חניה מספיקים לתושבי הדירות החדשות?; האם התשתיות הסביבתיות יתאימו לכשתתווספנה הדירות החדשות?

הדעה הרווחת של אלו התומכים בתמ"א הינה כי השיקול העיקרי אותו יש לקחת בחשבון הינו השמירה על חיי אדם, נוכח הסיכון הנשקף לתושבים כתוצאה מהתמוטטות מבנים בעת רעידת אדמה חזקה.

מנגד, יש הסוברים כי מימוש נרחב של זכויות הבניה, בפרט בערים ותיקות הבנויות בצפיפות, עלול להוביל להרס של המרקם העירוני, לקריסת התשתיות וליצירת סביבה אורבנית שאינה מאפשרת איכות חיים מינימאלית {מתוך דבריו של מהנדס עיריית רמת גן, חיים כהן, בדיון "תמ"א 38 - טלאי או פיתרון" - ועידת ישראל לנדל"ן של עיתון גלובס, תל אביב, 7.3.2011}.

לסיכום, מטרת התכנית הינה קביעת הסדרים תכנוניים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, לעודד ביצוע חיזוק המבנים על-ידי תוספות בניה וקביעת הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידות אדמה והצורך בהקמתו מחדש.

אשר לשיקול-הדעת של הוועדה המקומית. זכויות הבניה שתמ"א 38 קובעת אינן מוקנות: לוועדה המקומית יש סמכות לסרב לאשרן. אולם שיקול-הדעת של הוועדה המקומית מוגבל, והיא רשאית לסרב לאשר את תוספות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת רק "מטעמים מיוחדים" הנובעים משיקולים תכנוניים, אדריכליים או נופיים או מבעיות של כושר נשיאה של תשתיות במגרש. בכל מקרה, הוועדה המקומית לא רשאית לסרב לבקשה להיתר לחיזוק מבנה, שאיננה כוללת תוספות בניה {סעיף 22 להוראות תמ"א 38 (נוסח משולב, מאי 2012)}.

בנוסף, רשאית הוועדה המקומית להכין תכנית מקומית מפורטת שתקבע הוראות לתוספות בניה ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שיהיו שונות מההוראות הקבועות בתמ"א 38 {סעיף 23 להוראות תמ"א 38 (נוסח משולב, מאי 2012)}. כן רשאית הוועדה המקומית לקבוע איסור על אישור תוספות בניה מכוח תמ"א 38 בחלק ממרחב התכנון שלה {סעיף 24 להוראות, תמ"א 38 (נוסח משולב, מאי 2012)}.

תמ"א 38 קובעת כי "במקום שיש לתוספות הבניה לרבות לתוספת יחידות דיור השלכות מעבר לתחומי המגרש, רשאי מהנדס הוועדה המקומית לדרוש תכניות ודו"חות כתובים, שישמשו כבסיס להחלטתו בכל מקרה שנדרשת חוות-דעתו, בנושאים המתייחסים להשתלבות תוספת הבניה עם הרחוב והסביבה, לשירותים השכונתיים, לתשתיות המבנה והשכונה, לנגישות רכב והולכי רגל, למניעת מטרדים לבניינים סמוכים, לשמירה על שטחים ציבוריים פתוחים" {סעיף 26 להוראות תמ"א 38 (נוסח משולב, מאי 2012)}.

הוראה זו יוצרת הליך הנוגד את עקרונות התכנון המקובלים בישראל, שלפיהם את הבדיקות שנועדו להבטיח כי בתחום התכנית יהיו די מבני ציבור ושצ"פים, תשתיות ראויות ופתרונות נגישות, יש לעשות בשלב התכנון ולא בעת הוצאת היתרי בניה {נלקח מתוך תמ"א 38 - תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: מענה אמיתי או פיתרון מדומה? - במקום - מתכננים למען זכויות תכנון}.

אשר להתנגדויות. מאחר שתמ"א 38 מתירה חריגות רבות מתכניות המתאר המקומיות התקפות, היא קובעת כי תוספות הבניה שהיא מאפשרת יאושרו רק לאחר פרסום הודעה בנדון ומתן אפשרות למי שעלול להיפגע מהן להתנגד לכך, בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "חוק התו"ב") הדן בהקלות מתכניות {סעיף 27 להוראות תמ"א 38 (נוסח משולב, מאי 2012)}.

המשמעות היא כי במקרה של דחיית התנגדות לבקשה להיתר הכוללת את ההקלות שתמ"א 38 מאפשרת, למתנגד אין זכות להגיש ערר. לעומת-זאת, במקרה שבקשה להיתר לפי תמ"א 38 נדחית, למגיש הבקשה יש זכות מוקנית לפנות לוועדת הערר {תמליל ישיבה מס' 245 של הולנת"ע, 31.8.2004, עמ' 245-244}.

למרות שתמ"א 38 עצמה, כפי שפורשה על-ידי המועצה הארצית, אינה מאפשרת הגשת ערר נגד החלטת הוועדה המקומית לדחות התנגדויות לבקשות להיתרי בניה מכוח התמ"א, ועדות הערר המחוזיות דנות דרך שגרה בעררים כאלה. ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב אף קבעה מפורשות, כי להשקפתה, למי שהתנגדותו לבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 נדחתה, "עומדת זכות ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה על ההחלטה, כמו במקרה של דחיית התנגדות להקלה ובאותם תנאים" {נלקח מתוך תמ"א 38 - תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: מענה אמיתי או פיתרון מדומה? - במקום - מתכננים למען זכויות תכנון; ערר (ת"א) 5285/07 דיירי המבדיל 13 נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (13.12.07)}.

לסיכום. גם היום למעלה מ- 8 שנים מאז אושרה תמ"א 38, קיים עדיין חשש בקרב ציבור הדיירים והיזמים להיכנס לתהליך חיזוק המבנים. החששות נובעים הן מחסמים ביורוקראטיים רישויים בוועדות המקומיות ומיסוי היטלים ואגרות, והן מחוסר ידע של דיירים רבים, וחששות שונים מפני "נזק" שעלול להיגרם לנכס או לאיכות חייהם.

תיקון 3 לתמ"א 38 סייע רבות בהסרת חלק מחסמים אלה, וגרם לכך שבשנים האחרונות "התעוררו לחיים" פרוייקטים רבים. מצב זה מגדיל את מגוון האפשרויות העומדות בפני הדיירים ומאפשר השגת הצעות אטרקטיביות יותר. וכמו בכל שוק, מומלץ לדיירים להבין מהן הזכויות המגיעות להם מכוח התמ"א, בכדי לבחון ולמקסם את ההצעות אותן הם מקבלים בדרך-כלל בסיוע של שמאי.

תיקון 3 לתמ"א 38, מטפל במספר רב של נושאים אשר דרשו טיפול כגון ניוד זכויות במסגרת תמ"א 38, הנחיות בנוגע להיבטים הנדסיים הקשורים בביצוע פרוייקט תמ"א 38 ועוד נושאים רבים.

הנושא הבולט ביותר בתמ"א 38/3 הינו מתן תמריץ כלכלי נוסף על-ידי מתן אישור להוספת קומה נוספת ועל-ידי כך לאשר תוספת 2.5 קומות במסגרת תמ"א 38.

קשיים - סעיף 23 להוראות תמ"א 38 (נוסח משולב, מאי 2012) ופרשנות הוועדה המקומית, שינוי מדיניות, חוסר ידע ומנגנון תכנוני לא ברור, חוסר מוכנות עירונית - תושבים, דיירים וועדה מקומית.

בהתאם לסעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק חיזוק בתים" או "חוק החיזוק"), וכן על-פי הפסיקה, נראה, כי במקרה של זכויות אופקיות ניתן להסתפק בחתימת בעלי הזכויות באותו אגף בו מבוקשת הבניה.

נקבע באופן חד-משמעי, כי אין חובה לקבל הסכמת כל בעלי הנכס לבקשה להיתר.

מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:

הראשון, אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב.

השני, ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.

אם-כן נראה, כי במצב דברים שבבית מורכב {בניין הבנוי מ- 2 אגפים על חלקה אחת}, יראו כל אגף כבניין נפרד לעניין ההסכמות ובתנאי שניתן לחזק, מבחינה הנדסית-קונסטרוקטיבית, רק אגף אחד {כלומר, שלא מדובר במבנים עם קיר משותף} ושהמימוש של אגף אחד לא ייפגע באפשרות של הבניין השני לממש בהמשך את זכויות הבניה. סוגיה זו, יצרה בעיה גדולה בכל הקשור למימוש הזכויות בהתאם לתמ"א 38 במקרה ולא היתה הסכמה של כלל בעלי הזכויות, לא ניתן היה להוציא את הפרוייקט אל הפועל.

לעניין זה, על-פי ההגדרה כאמור בסעיף 52 לחוק המקרקעין, "דירה" אינה אלא שם נרדף ליחידה מיחידות של בית משותף, ואף בית עסק בכלל זה. השותפות בין הדיירים היא שותפות בקניין, והזכויות והחובות הנובעות ממנה אינן אלא כזכויות וחובות של בעלים כשהן מותאמות לצרכי השותפות. זכויות הקניין בבית משותף מקצתן נפרדות, ומקצת משותפות.

לחוק חיזוק בתים השלכות קנייניות מהותיות כפי שנראה במסגרת הספר "מורה הדרך".

לא זו אף זו, בעיה נוספת שמהווה מעין חסם בתחום הינה, בעיית הצמדת גג/חצר לבעל זכויות ספציפי שמבקש תמורה מיוחדת או מתנגד לפרוייקט. לעניין זה, יש הבדל מהותי בין "הזכות לבנות" ובין "זכויות בניה". הזכות לבנות - האפשרות לבנות על גג/מבנה קיים. זכויות בניה - מהוות את הזכות לבנות ולממש את הזכות.

נחזור על העקרונות החשובים של תמ"א 38, היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. התכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה יכולה לכפות אותה. קביעת הצורך בחיזוק תיבחן על-ידי מהנדס בניה מוסמך. המהנדס יגיש למהנדס הוועדה המקומית חוות-דעת המפרטת את מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, החישובים הנלווים לכך ואת הדרכים המוצעות על ידו לחיזוק.
תמ"א 38 קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את הקמת מרכיבי החיזוק (הכוללים, בין השאר, אלמנטים שונים מבטון מזויין, פלדה או שילוב ביניהם, כמפורט בתכנית), תמ"א 38 מאפשרת חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים על-פי התכנית המאושרת החלה על המקום. מידת החריגה תקבע בהתאם לנדרש על-פי שיטת החיזוק והחומרים שיאושרו בהיתר לחיזוק.

במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה תמ"א 38 תוספת בניה למבני מגורים קיימים ולמבנים שאינם מיועדים למגורים. למבני מגורים מציעה תמ"א 38 שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. בכך מאפשרת תמ"א 38 להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים.

תוספת בניה אפשרית במסגרת חיזוק ועיבוי:

סגירה ומילוי של קומה מפולשת;
הקמת קומה או קומות נוספות למבנה;
הקמת קומה חלקית על הגג;
הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין;
הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה;
תנאי בסיסי - בחינת מהנדס בדבר עמידות המבנה בפני רעידות אדמה וקביעתו בכתב כי המבנה טעון חיזוק.


הסדרת מקומות חניה:

יש להסדיר מקומות חניה בגין תוספת הבניה, בגין חניות שבוטלו בשל הבניה;
סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה (תיקון עקיף של תיקון מס' 2 לחוק החיזוק);
איסור התנאת תוספות בניה מכוח התמ"א בהסדרת מקומות חניה כאשר לא ניתן להסדיר במגרש;
זכות הוועדה לגבות דמי השתתפות בהקמת חניון ציבורי;
החזרת הכסף אם החניון לא הוקם תוך 10 שנים + הפרשי הצמדה וריבית חוקית.

הלכה למעשה, חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 מאפשר לשדרג את הבניין בין השאר בדרכים הבאות:

הוספת תוספות בניה, לרבות קומות מגורים נוספות, הרחבת דירות קיימות ובניית מרפסות שמש, וכן הכשרת מקומות חניה נוספים;
הוספת פיר מעלית לבניין לצורך התקנת מעלית;
עריכת שיפוץ נרחב וכללי של הבניין ומערכותיו.

התמריצים וההנחיות אינם תקן הנדסי. התקן ההנדסי המחייב הוא תקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. כל בניין חדש שנבנה מאז שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413. תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בזמן בנייתם.

במהלך חודש ינואר 2010 החליטה הממשלה להגדיל את התמריצים הכלכליים במסגרת תמ"א 38. ועדת השרים לענייני פנים ושירותים בראשות שר הפנים אלי ישי, החליטה להאריך את תוקפה של התכנית בחמש שנים נוספות ולהגדיל את זכויות הבניה המותרות במסגרת תמ"א 38.

בין ההקלות הנוספות שעליהן החליטה ועדת השרים: שמירה על זכויות הבניה גם במידה והמבנה ייהרס וייבנה אחר במקומו (להוציא מבנים לשימור), הזכויות שיינתנו יישמרו בבניינים שנעשו בהם תוספות בניה במהלך השנים, ויתאפשר לסגור ולמלא בניין בעל קומת עמודים מפולשת, בנוסף לזכויות להקים קומה נוספת על גג הבניין.

תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על-ידי סגירת קומת עמודים מפולשת, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את זכויות הבניה לבניית יחידות הדיור החדשות, ולממן באמצעותן את החיזוק למבנה בכללותו.

תוספת בניה המיועדת להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיור (והגדלת ערך הדירה) ואגב כך, ניתן להשתמש בתוספות המיועדות להרחבה, גם כאמצעי לחיזוק המבנה. תמ"א 38 מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים: גם תוספת יחידות דיור וגם הרחבה של הדירות הקיימות. תמ"א 38 מפרטת מגוון של תוספות בניה וכאמור מאפשרת מימוש התוספות המוצעות בה, בהליך ישיר של מתן היתרי בניה מכוחה, וזאת כדי לעודד את החיזוק ולהקל על מימושו באמצעות הליך מהיר וקל ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת קודם מתן היתר, אך מכירה באפשרות קיומם של מקרים מיוחדים בהם ראוי לאפשר התייחסות שונה כמפורט להלן.

הלכה למעשה, רובם המוחלט של הבניינים, בוחרים בהתקשרות עם חברה יזמית פרטית שתרכוש את זכויות הבניה החדשות בגג, תבנה דירות חדשות ובתמורה תעניק לבניין חבילת תמורות הכוללת כמובן חיזוק של המבנה בהתאם לתקן 413. מכאן שהכדאיות הכלכלית של היזם הפכה להיות המרכיב המרכזי הקובע אם יש סיכוי לחיזוק הבניין או לא.

כאשר מתקשרים עם יזם בעסקה למימוש זכויות על-פי תמ"א 38, עורך-דין מהווה למעשה משתתף הכרחי בליווי התהליך. הידע והניסיון של עורך-דין מומחה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום תמ"א 38 בפרט יאפשרו לו להעניק לכם ייעוץ מקצועי ואמין בכל שלבי הפרוייקט, וזאת על-מנת לוודא שהיזם עומד בכל תנאי החוזה ולא מנצל לרעה את תמימות או חוסר הידע והמומחיות של הדיירים.

חשוב לדעת ששכר-הטרחה עבור שירותיו של עורך-דין במסגרת מימוש תמ"א 38, או לכל הפחות מרביתו, ישולם על-ידי היזם, בהתאם לנוהג המקובל בתחום זה {נלקח מתוך אתר האינטרנט של משרד השיכון}.

פיתרון אמיתי או תמונה חסרה?

בחיפוש אחר מרפא לבעיות הממשיות הקיימות במתחמים העונים על הקריטריונים של תמ"א 38, נראה כי מדינת ישראל עושה צעד אחד קדימה, בדרך ארוכה שאין רואים את סופה. יש מי שיאמר כי על כל צעד קדימה, עושה המדינה שני צעדים אחורה.

אם-כן, נראה כי נכון להיום, התמ"א לרבות החוקים והתקנות הרלוונטיים לא נותנים מענה אמיתי, ויש מי שטוען שיחסית לתוצאה מדובר על בזבוז זמן. יחד-עם-זאת מדינת ישראל נמצאת היום בנקודת מפנה, מדובר בשאלות קשות ומשמעותיות למדינת ישראל במיוחד כשאנו רואים בזמן האחרון רעידות אדמה בחלק הצפוני של מדינת ישראל.

על מדינת ישראל כדברי ג'יין ג'ייקובס (בספרה מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות): "ערים משמימות וחסרות מרץ מכילות בתוכן באמת את זרעי ההרס העצמי - ולא הרבה יותר מכך. אולם, ערים תוססות, רבגוניות ואינטנסיביות מכילות בתוכן את הזרעים לתחייתן ואת המרץ הדרוש כדי להתגבר על בעיות וצרכים הניצבים מחוץ להן".

הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית משמשת זרוע מטעם הממשלה לקידום הפרוייקט, ויושב הראש הוא נציג משרד הבינוי והשיכון (נציג שר הבינוי והשיכון הוא יושב ראש הוועדה. חברים בה גם נציגים של משרד הפנים, משרד האוצר, המשרד להגנת הסביבה, משרד התחבורה ומשרד ראש הממשלה וכן נציג מינהל מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות) (המידע נלקח מתוך משרד הבינוי והשיכון, התחדשות עירונית: פרוייקט פינוי-בינוי, 30 ביוני 2008, עינת גנון, סגנית מנהלת תפקידי הוועדה אגף תכנון ערים במשרד הבינוי והשיכון, מכתב, 9 ביולי 2008).

בין שאר תפקידי הוועדה להמליץ לממשלה להכריז על מתחמים מסויימים כמתחמים לפינוי-בינוי (רלוונטי לפרוייקטים תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש הכוללים יותר מ- 24 דירות קיימות).

סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, קובע כי הממשלה רשאית, בהמלצת הוועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי, להכריז בצו הכרזה על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לשם עיבוי בניה. תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו, אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו.

ההטבות שהמדינה נותנת לפרוייקט פינוי-בינוי, קרי, פרוייקט הכולל 24 יחידות ומעלה המיועדות להריסה במסגרת מתחם פינוי-בינוי (טובים הדברים גם לפרוייקטים המבוססים על תמ"א 28 הריסה ובניה מחדש) הן תקציב לניהול הפרוייקט, תקציב להכנת תכנית מפורטת, הטבות מס ואפשרות לפטור מהיטל השבחה ("אפשרות לפטור מהיטל השבחה" - הכוונה לאישור של שר הפנים ושל שר הבינוי והשיכון למתן הפטור מהיטל ההשבחה לפי בקשת הרשות המקומית. מתן פטור זה אפשרי לפי סעיף 19(ב)(2) לחוק התכנון והבניה. בעבר נחתמה הסכמה גורפת של שר הפנים ושר הבינוי והשיכון, ולכן בפועל נדרשת הסכמת הרשות המקומית בלבד).

בשנת 2008 נכנס לתוקף חוק התכנון כהוראת שעה אשר קבע פטור מהיטל השבחה בכל רחבי ישראל למעט בעיר ת"א כפי שנראה בהרחבה בהמשך.

בחלוף התקופה שנקבע בחוק לחידוש הוראת השעה חוקק חוק התכנון וזאת במסגרת תיקון 96 לחוק התכנון והבניה שם נקבע כי החל מחודש אפריל 2011 יינתן פטור מלא מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 בכל רחבי הארץ.

כפי שניתן לראות, המחוקק שהיה ער לפסיקות בתי-המשפט ולהחלטות ועדות הערר, קבע כי במועד בו מתגבשת ההשבחה מכוח תמ"א 38, הוא מועד קבלת היתר לבניה מכוחה, יחול פטור מלא מחובת היטל השבחה בגין מימוש הזכויות מכוחה, וזאת נוכח תכליתה וחשיבותה הציבורית והלאומית הברורה ועל-מנת להקל ולעודד ככל הניתן הוצאת היתרים המאפשרים חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

חיזוק לכך ניתן למצוא בהיסטוריה החקיקתית של הוראת הפטור, שהוספה לחוק התו"ב בשנת 2011 במסגרת תיקון מס' 96 לחוק, והחליפה את הוראת סעיף 19(ב1) שנוספה לחוק התו"ב בשנת 2007, במסגרת הוראת שעה. שכן, בעוד שהוראת השעה קבעה כי במועד ההשבחה מכוח תמ"א 38, המתגבשת בעת הוצאת היתר בניה, יוטל היטל השבחה בשיעור של 1/10 משיעור ההיטל בגין התמ"א, קובעת הוראת סעיף 19(ב)(10) לתוספת הנ"ל פטור מלא וקבוע מהיטל השבחה בגין השבחה שנוצרה בעקבות תמ"א 38, במטרה להרחיב את ההקלות והתמריצים למימוש זכויות הבניה וחיזוק המבנים מכוח תמ"א 38.

עוד נקבע, כי אגרות הבניה במסגרת פרוייקט מסוג תמ"א 38 יעמדו על שיעור של 50% מהשיעור הקבוע בחוק.

במסגרת הספר "מורה הדרך" נציג את הקריטריונים והמבחנים הרלוונטיים שכל בעל זכויות או יועץ צריך להכיר, יחד-עם-זאת ראינו לנכון לשכלל כבר בחלק המבוא את הקריטריונים העיקריים הנדרשים לצורך קידום פרוייקט המבוסס על תמ"א 38 וקבלת הפטורים הרלוונטיים:

ü אישור מהנדס - בדיקה על-ידי קונסטרוקטור מוסמך שיבצע חישוב הנדסי שמוכיח כי הבניין אינו עומד בתקן 413 לרעידות אדמה וכי הבניין נבנה לפני שנת 1980

ü מי לא נכלל בתכנית? בניינים בהם שטח הדירות עד 400 מ"ר (בדר"כ שתי קומות) או מבנים שלא מאויישים רוב הזמן ו/או שנועדו להריסה. מבנים קיימים ששטח הדירות אינו עולה על 400 מ"ר יש להתייחס לזכויות תב"עיות. ראה בהמשך התייחסות מפורטת

ü האם קיים הרוב הנדרש לביצוע הפרוייקט? הדייר הסרבן - יש לקחת בחשבון עלויות טיפול משפטי בסוגיית הדייר הסרבן