פתח דבר

רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל-כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי {ראה ע"א 7991/07 שמעון רפאלי נ' שמואל רזין ואח', תק-על 2011(2), 343, 348 (2011)}.

כידוע, תושבי ישראל רוכשים בדרך-כלל את הדירות המשמשות למגוריהם. רוב הרוכשים משקיעים בקניית הדירה את כל חסכונותיהם, ואף מוסיפים ונוטלים הלוואות לצורך הרכישה. ברוב המקרים נרכשת הדירה עוד לפני הקמת הבניין שבו נמצאת הדירה {ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), פ"ד נח(6), 400, 409 (2004)}.

על החשיבות הרבה של בית המגורים בחיי הפרט בישראל ועל הגישה המיוחדת לנושא זה יפים הם דברי בית-המשפט ב- ע"א 148/77 {רוט נ' ישופה בניה בע"מ, פ"ד לג(1), 617 (1979)} לפיהם "הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלנו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם. אך נדוש יהיה אם נחזור ונזכיר בהקשר זה כי עניין רכישת הבעלות בדירה אינו אלא היבט אחד של נושא מורכב יותר - הוא נושא הדיור - אשר אין להפריז בחומרת השלכותיו החברתיות ובפרט של הקשיים הנולדים עקב הפערים בין ההיצע והביקוש ועוד יותר מכך, עקב הפערים בין הרצוי והדרוש לבין המצוי ובר-ההשגה. אך מובן כי למימדים המיוחדים של הנושא ולחיוניותו השלכה ישירה על היקף הפיקוח החקיקתי הדרוש ואף במידה לא פחותה על מידת הפיקוח השיפוטי המתחייבת ועל הצורך למדוד את התופעה באמות-מידה מיוחדות, המבטאות כראוי את האינטרס הציבורי הטמון בנושא שלפנינו ושאינן ישימות דווקא ביחסי מסחר כפשוטן".

מציאות זו מחייבת את כל העוסקים בתחום הדיור, החל מאיש השיווק והמכירות, המשך בעורכי-הדין ובנותני האשראי, וכלה ביזם הפרוייקט ובקבלן המבצע לנהוג במשנה-זהירות ובהתאם להוראות החוק, לבל יגרם לרכושי הדירות ולהם נזק, אשר בסופו של דבר עלול להתגלגל לציבור בכללותו.

דברים אלו מקבלים משנה-תוקף בימים אלו בהם אנו עדים לעליה במחירי הנדל"ן, להתפתחותם של שיטות מימון ורכישה חדשות ומורכבות בתחום זה, דוגמת "קבוצה הרכישה" על צורותיהם והתאגדויותיהם השונות, וזאת לצד תוכנית ממשלתית להאצת הבניה למגורים {ראה למשל החלטת ממשלה מספר 2982 מיום 13.3.11}.

מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי-חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו.

ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במפרט או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת-ליבו של הקונה לשינויים אלה.
הצורך בהגנה מיוחדת זו על קונה הדירה נובע ממעמדו הנחות של הקונה מבחינת כוח המיקוח, יכולת התמרון וניסוח החוזה לעומת הקבלן בונה הדירה, וזאת כאשר מדובר במצרך חיוני ביותר, הן לפרט והן מבחינת האינטרס הציבורי והחברתי, ובסכומי כסף ניכרים וגדולים {ת"א (מחוזי ב"ש) 1084/02 אלרומלי יוסף נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, תק-מח 2008(2), 7106, 7117 (2008); ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3), 808 (1983)}.

אם כן, מטרתו של חוק המכר (דירות) הינה צרכנית, ועניינה הגנה על הרוכש התמים והבלתי-מקצועי מפני אותם גופים הבונים בתים לשם מכירתם, לרוב חברה קבלנית או סוחרי דירות, המחזיקים בידע המקצועי וביכולת לשלוט בו במהלך הבניה, ולפיכך עלה הצורך בהגנת הרוכש, שהינו הצד החלש בעסקה, מפני יתרונם של אלה.

ואולם, כוונת המחוקק לא הופנתה אל עבר אותם פרטים הבונים דירתם לשימושם הם, אף אם הדירה נמכרת בשלב זה או אחר בסופו של יום, אלא כנגד אותם סוחרים המנסים להסוות את עיסוקם האמיתי באמצעי זה.

ביום 30.3.11 אישרה הכנסת את התיקון לחוק המכר (דירות) {התיקון התפרסם בספר החוקים ביום 6.4.11}. מדובר בתיקון משמעותי וחשוב אשר ישפיע רבות על יחסי קבלן-רוכש. ספר זה הינו הספר היחידי המעודכן והמתייחס לתיקון מיום 6.4.11.

חוק המכר (דירות) נועד להסדיר את נושא מכירת דירות ממוכר לרוכש, תוך הגנה על זכויותיו של הרוכש. לימים התברר כי הגנת החוק אינה מספקת וכי יש צורך להרחיבה לעניינים נוספים. בין השאר, על-פי התיקון החדש, יהא על קבלנים לפצות את הרוכשים בשל איחור במסירת הדירה; הוספה אחריות לליקויים יסודיים למשך 20 שנה; קביעת לוח זמנים לרישום זכויות בפנקס בתים משותפים; תוספת חשובה ומהותית לפיה אחריות הקבלן אינה תלויה בזהותו של הקונה {כגון: "קונה משנה"}.